20代からの不労所得

労働という名の「商品」を売るのは、収入と引き換えに人生を安く売るのと同じです。

2017 10/22

29歳で不動産投資に1億円のローンだと!?

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RateCity」より画像拝借


ちょっと前に書いた記事「約10年ぶりに同級生の人と食事
10年ぶりに会った同級生の女の子は不動産屋さんに勤めているみたいです。


同級生の女の子の顔の変わり具合にスゴク驚いたのですが、
それ以上に驚いたのが彼女が不動産投資に1億円ローンをしてるコトです!!


29歳の若さで投資用物件を2件も保有してらしいです!!
しかも、「私なんて、たった2件しか持ってない・・・。」と謙遜すらしてました(苦笑)
彼女は一体全体どんな世界に身を置いているのでしょうか?Σ(´Д`*)


さらに、私を強く驚かせたのは彼女のこんな一言。
「2つの物件はマイナス・キャッシュフロー。
毎月のローンの支払いが非常にプレッシャーである」
と。


2つの物件を貸し出しているので毎月の家賃を得ている。
それにも関わらず毎月のローンの支払いをカバーできていない。
なので、足りない分は毎月自分の給料から補填しなければならないのだ。


そりゃーかなりのプレッシャーでしょうに。
だってローンが支払い終わるまで自分が何年も働き続けなきゃだもん。
支払いが焦げ付いたら最終的に借金しか残らないだろうし・・・。


そもそも私にはマイナス・キャッシュフローの物件を買おうとする意味が分からない。
まぁ、考え方の違いなので一概に否定してはイケナイ。


彼女がキャピタルゲインを目的として不動産投資をしているは理解できる。
オーストラリアの不動産市場は衰えることを知らない。不動産価格は騰がることが前提だ。
(中国マネーの規制などで若干だが昔のようにバカみたいに騰がらないが)


借金はすべて、弾を込めた銃と同じように扱わなければいけない

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Scott Butner


ロバート・キヨサキ氏の本の中でこんなフレーズがある。

「金持ちの方が貧乏な人より借金をしている。
違いは、金持ちはいい借金をしていて、
中流以下の人たちは悪い借金をどっさり背負い込んでいる点だ」


さらに、
「いい借金だろうが悪い借金だろうが、
借金はすべて、弾を込めた銃と同じように扱わなければいけない。」



金持ちは自身の資産を築くために他人の金を利用する。
他人とは銀行だったり、株ならレバレッジなどが当てはまる。
投資規模を大きくすれば、その分だけ自分の懐に金が残る。


だが、失敗してしまえば、その分だけ借金を多く抱えてしまうのだ。
だからこそ、借金には細心の注意を支払う必要がある。
弾を込めた銃と同じように借金も丁重に扱わないとイケナイ。


ロバート氏が言う『悪い借金』の典型こそマイナス・キャッシュフローの物件だ。
この借金は自分を豊かにしてくれる可能性が非常に低い。
なぜなら、これらの物件は「私のポケット」からお金を奪い取るから。


マイナス・キャッシュフローの物件は自分自身をジリ貧にしてしまう。
(キャピタルゲインが見込めるとしても保証がないのがツライ)
何年後かに必ず儲かるって話ほど信用ならないモノはない。


出口戦略を考えているか??

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Chris Griffith


投資をする上で一番難しいのが出口戦略だと思う。
どのタイミングで投資を終わらせるのか、売り払ってしまうのかというコトだ。


案外、出口戦略を考えずに投資活動をしている人が多いコトに驚く。
(ユニバに関しては私も出口を考えていないが 苦笑)


私が現在保有している物件の出口戦略は非常にシンプル。
「物件が最後まで老朽化するまで保有して、最後は更地にしてしまう。」
物件を売り抜けようなどの下心は一切ない。まぁ、高く売れやしないだろうが(苦笑)


個人的に同級生の不動産に対する出口戦略が気になったので聞いてみた。
すると、
「ローンが支払えなかったら親が肩代わりしてくれる。
なので特に、今後どうしようとか考えていない。」


投資をする次元が違い過ぎて絶句してしまった。
彼女はどう転んでも最後は丸儲けする仕組みになっているようだ。


私が行っている投資ってのはどうやらミミッチイ行為でしかない(苦笑)

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