20代からの不労所得

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2017 11/01

どうすれば所有物件で殺人事件が起こらないようにすることができるのか・・・?

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madshemmingsen

神奈川県座間市のアパートで複数の遺体

2017年10月31日とある閑静な住宅街に猟奇的な事件が明かされた。神奈川県座間市にあるアパートに9人もの遺体が見つかった。そのアパートの1室に住む容疑者の部屋の前から異臭騒ぎがあり事件の発覚となった。調べによると室内にあった大型の収納ボックスなどに9人分の頭部が見つかったという。


死体遺棄容疑で逮捕されたのは石隆浩容疑者。年齢は27歳とブログ管理人「いぶし銀」の1コ年下という衝撃((((;゚Д゚)))))))容疑者の職業不詳ってのも私とホボ同じ境遇である。容疑者がどのような賃貸契約を結んでアパートを借りていたのか気になる。


部屋から異臭、荷物運ぶ姿=「まさかこんな」住民ら絶句-アパート遺体」 
JIJI.COMより一部抜粋

9人の遺体が見つかった神奈川県座間市のアパートではこれまで、白石隆浩容疑者(27)の部屋から異臭が漂い、同容疑者が大型の収納ボックスを運び込む姿も見られていた。31日には警視庁の現場検証が行われ、静かな住宅街は物々しい雰囲気に。あまりに凄惨(せいさん)な事件に、近隣住民は「まさかこんなことが」とショックを隠せない様子だった。


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事件が起こった物件

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毎日新聞


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朝日新聞デジタル

写真から見て分かるように物件の外見はキレイである。物件の作りもオシャレな感じで築年数もそれほど経過してないように思える。物件の部屋数は全部で12くらいありそうだ。もしこの物件を購入するとしたら軽く2000万円以上すると予測する。


ネットで調べると物件の詳細が出てきた…

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座間市の物件は築30年モノだと判明した。いつ外壁塗装を施行したか不明だが築30年の物件には到底見えない。おそらく外観塗装にかかった費用は100~200万円くらいだろう。莫大な費用をかけているのに今回の事件が起こってしまった・・・。今後物件を売却したくても買い手が見つかるのか分からない。


次に驚いたのは家賃の安さである。ワンルーム13.5㎡と比較的小さい。だが家賃+管理費込みで2万2千円はあまりにも安いとすら思える。
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家賃のあまりの安さが気になって調べてみるとその理由が判明する。


なんと今回の事件が発覚する前からシーバスハイムは事故物件として紹介されていることが判明された。日本の事故物件を紹介するサイト「大島てる」に載っているらしい・・・。この物件は過去に事件・事故で人が死んだことを意味する。心理的瑕疵が原因で家賃が2万2千円と安く設定されているのだろう。


事件を扱ったニュースには物件は空室が目立つと記載されていた。入居者数は5~6で男性の入居者が多いと。こんなにキレイに管理されている物件で入居率が半分ってのは異常である。しかも入居者が男のみってのもどこか変だと感じていた。その背後にシーバスハイムがスデに事故物件であったことにも納得できる。


今回の事件をきっかけに現在住んでいる入居者は退出するかもしれない。更に言えば、今後新規入居者を見つけることはかなり難しいと思える。物件購入にいくら費やしたのか定かでないが更地にして売却してしまう方が賢明だろう。だが、それでも購入者が見つかるとは限らない。


投資物件を所有するリスク

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Paul Cross


投資活動は慈善事業じゃない。自分の大切な「お金」を使い、モノに投資をして利益を得らなければならない。不動産投資は物件を所有して、入居者から毎月家賃を貰うことで利益を得ている。株式投資だと企業の株を所有して、その企業の株価の買い値より高く売ることで利益を得ている。


投資の大前提となるのが決して損をしない事。利益を得るにはリスクが付きものだが、損失を出してしまっては銀行に「お金」を預けておいた方が良いってことになる。まぁ、誰も最初から損をしようと投資をするはずないが。


今回起こった事件を機に改めて不動産投資には外部要因のリスクが潜んでいると思った。


不動産投資を行うにはシビアな計算が求められる。物件から得られるだろう毎月の家賃。そこから差し引かれるだろう経費。物件が常に満室なら計算は楽なのだが、いつ退去者が現れるか分からない。空室でだと肝心の家賃が得られない。そうなると空室リスクを想定して家賃を割り引いて計算しないといけないし、空室対策をするにしてもコストがかかってくる。


色々なリスクを考慮した上で不動産投資は行われる。そして、物件を長期に渡って所有することで徐々に投入資金を回収していくのだ。不動産投資って言葉は派手だが、実際は地味な作業なのである。特にインカムゲイン(金融資産を一定期間運用したときに発生する利子所得)が主体の不動産投資だとツマラナイと思う人もいるかもしれない。


そんな計算に計算を重ねてやっと購入した物件が外部要因によって元々の計算を狂わされてしまう。それこそ正に今回起こった事件が典型的な例である。こういった事件が起こってしまうと以前のような家賃を見込むのは難しい。まずシーバスハイムのように家賃を下げないと入居者は見つからないだろう。その時点で購入した時の計算がズレてしまう。さらに部屋の修繕や原状回復をするために莫大な費用がかかる。そうなると投入した資金を回収するのに更なる時間を要する。


殺人事件などの外部要因リスクを防ぐ方法はあるのか・・・?

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Merrill College of Journalism Press Releases


結論から言えば・・・完璧に外部要因リスクを防ぐのは不可能だろう。


たとえ入居者が事件を起こさなくても、何かのモツレから入居者の彼氏や彼女が刺してしまう事だってある。普通に暮らしていても強盗事件に巻き込まれるかもしれない。今の世の中は何が起きても不思議じゃない。外部要因リスクは常に付きまとう。完璧に外部要因リスクを防ぐことはできない。だったら物件を保有する大家さんは外部要因リスクに対して何もできないと諦めてしまうべきか??


リスクは完璧に防ぐ事は出来なくても、リスクを極力減らせることが出来る!!大家さんとして、投資家としてリスクマネジメントをすることは可能です!!


例えば、大家さんとして適正な入居者を選ぶことが出来ます。
報道によると今回シーバスハイムで起こった事件の1室は容疑者の名義でなかったそうです。容疑者の父親が名義人となって息子の賃貸契約を交わしたみたいです。当時の容疑者は無職だったので部屋を借りることが難しかったと予想します。さらに容疑者には前科があるらしく、父親名義でないと借りられなかったのでしょうか。(父親が保証人で賃貸契約をすることもできたはずだから)


いかに空室続きで入居者を決めたくても、明らかに不自然な入居希望者は断るべきでしょう。不自然な入居希望者の例として、今すぐに入居を求めたり、年末年始のような不自然なタイミングでの入居希望が挙げられます。とにかく明確な理由がない不自然な入居希望者はスグに断るべきだと思います。



投資家としてだと購入する物件の地域を選べぶことができます。
例えば、事故物件を紹介している「大島てる」のサイトで事件が多く発生している地域の物件は避ける。それだけでもリスクは減らせるはずです。


さらに、私の投資方針でもあるのですが、総戸数の少ない物件を買うのも手です。
仮に所有物件で事故が発生したとしても総戸数が少なければ損失を限定することが可能です。総戸数の多い1つの大きな物件を購入するのではなく、少ない総戸数の物件を多く持って分散投資すればリスクを抑えられます。


外部要因リスクは投資家がどう意識してコントロールするかで大きく変わるのです。


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