20代からの不労所得

労働という名の「商品」を売るのは、収入と引き換えに人生を安く売るのと同じです。

2017 11/17

保有物件の売却査定額にショック((((;゚Д゚)))))))

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売却査定を3社に依頼する


収益物件を紹介するポータルサイト『健美家』では、保有物件の売却査定をしてくれる会社も紹介しています。健美家のトップ画面の上の方の「売却依頼査定」をクリックして北海道のエリアで選ぶと24社くらいの不動産屋さんが売却査定をしてくれるみたいです。財閥系や銀行系の大手から地元をメインに扱った不動産など色々あるようです。


24社すべてに売却依頼査定をしてもらえば物件の評価額が正確に反映されるハズだと思います。ですが、私は今回3社のみに売却査定の依頼をしました。理由は、何となく24社すべてに依頼してしまうと今後ジャンクメールが増えてしまいそうだから。訳の分からない所から物件紹介メールが届くと本当にイライラしますΣ(´Д`*)良い物件が紹介してくれるなら全然OKなのですが、利回り数%の物件を平気で紹介してくる業者に怒りしかありません。


売却査定を依頼した3つの会社は財閥系、札幌内、「今は売らないけど、今後の参考で」と優しい文面を載せていた所にお願いしました。財閥系は依頼して早々に担当地域から遠いとのことで査定できず。地元ベースの所は岩見沢区域の担当者が私に再度連絡するとメールが届くがそれ以降は音沙汰なし。結局のところ「今は売らないけど、今後の参考で」の不動産屋さんだけが売却査定をして下さりました。


札幌の不動産屋さんの文面には、「経験豊富な収益物件売買仲介専門のスタッフが現地確認のうえ、迅速且つ的確な査定を致します。」と書いてありましたが連絡すらくれないようです。物件の査定をしない、できないならメールの1つでも送ってくれたらいいのに。中途半端な連絡をするくらいなら財閥系のようにキッパリと断られる方が良いです。


物件評価額


そもそも保有物件の評価額を知りたいと思ったきっかけは、健美家のサイトに売られている物件が収益率に対して価格が高いと感じたからです。物件検索条件を1000万円以下の1棟アパートにしても良い物件が中々見つかりませんでした。築年数が結構古めなのに表面利回り20%以下・・・。今後発生するだろう修繕費用を考えると表面利回り20%以上じゃないと正直ツマラナイΣ(´Д`*)


そんなコトを考えていたら、ふと思ったのです。私の保有物件は一体いくらで売れるのかと。


随分と空室続きだった物件は遂に満室になりました。満室稼働したことで月々の家賃は12万円を超えています。物件を購入した時の価格600万円で想定しても表面利回り約24.6%あります。もしオーナーチェンジ物件として売却すれば購入価格以上で売却できるのではないか!?!?と要らぬスケベ心を抱いてしまいました(苦笑)


仮にオーナーチェンジ物件で表面利回り20%で考えてみると売値738万円。売却しないにしろ物件評価額が上がればバランスシートの数字が改善されます。純資産額が上がれば気分的にも嬉しいですしネ。純資産1000万円への道のりも早まります。


しかし、現実は激辛だった!!!!!!
(まぁ、ある程度は予想してたけど)


≪査定結果と、売却する場合のご提案≫


上記の査定価格は積算評価、年間収支、周辺投資物件相場、
銀行融資先などをもとに算出したものです。

もし売り出す場合、どの売主様もできるだけ高く売りたいという希望が
ありますので、利回り25%の590万円で売り出して
徐々に価格を下げていくのが良いかと思います。

この最高値の590万円で売れる可能性は低いですが、
ゼロではありません。ただし周辺相場や融資条件で考えると
実際に売れる価格は530万円前後と予想されます。

また今後の入居状況の変化により、空室が増えてしまうと
もっと低い490万円前後になる可能性があります。
査定は以上となります。


まぁ、売却できたとしても精々530万円くらいだろうと・・・。空室になると売却価格は更に落ちてしまうみたいだ(苦笑)


バランスシート改悪


物件を購入してかれこれ3年が経とうとしてます。減価償却的にも物件の価値は毎年下がるコトに危惧していました。普通に考えて築古の物件が購入価格より値上がりするハズがありません(苦笑)それなのにバランスシート上で保有物件の価値を600万円と設定しておりました。これでやっと不動産相場の価値を反映できます。物件の評価額を500万円に直して計算します。


バランスシートの数字が改悪されることで純資産額が800万円前半に落ちてしまいます・・・。゚(゚´Д`゚)゚。今月の貯蓄額で考えると-80~90万円って感じになりそうですネ(苦笑)来年には純資産1000万円を達成できるかと思っていが、若干ですが雲行きが怪しくなりました。私が期待できるのはユニバーサルエンターテインメントだけなのでしょうか・・・(苦笑)


まぁ、こればかりは仕方ない。
純資産800万円前半から再スタートしよう。


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