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20代からの不労所得

労働という名の「商品」を売るのは、収入と引き換えに人生を安く売るのと同じです。

2018 06/06

持ち家か賃貸か

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Kevin McShane


持ち家か賃貸か。
これについてホントの正解ってのを聞いたことがない。


持ち家を保有している人は持ち家を推奨するし、
賃貸住まいの人は自分の立場からか賃貸を推奨する。



具体的な数字ウンヌンより感情論の方が先走りがちなテーマだ。
まぁ、持ち家信仰が今でも根付いてるのが現実である。
持ち家は「資産」になり得るし、ゆくゆく子に次がせることもできる。


あなたはどっち派だろうか?
私はどちらかと言えば賃貸派である。


持ち家を購入する上で前提となるのが不動産ローン。
(※キャッシュ一括で持ち家を購入できるのはSobaさんくらいだ。)
銀行から「お金」を借りて、家を購入する。


でも、「お金」を借りると「利子」ってのが発生する。
この「利子」ってのが結構ヤッカイな存在である。


オーストラリアの不動産市場を例に考えてみる。
昔は不動産ローンの金利10%ってのもあったが、
現在は3.5%前後とかなり良くなっているみたいだ。


仮に、8000万円の物件を購入する為に3.5%の金利で20年払いすると・・・。
20年分の利子だけで3000万円。。。ローンの支払い約6年分が利子なのだ。
残りの14年の時間をかけて物件の支払いとなる。


これだけで一気に持ち家が欲しい気持ちが減るね。
でも、持ち家信者はこう切り返す。


「持ち家の方が絶対に良い。賃貸だと家賃を支払うだけで何も残らない。
持ち家は同じ家賃を支払って最終的に持ち家が残るんだから。」



なるほど。うんざりするほど聞かされるヤツだ。
だが、20年後の持ち家の資産的価値はいくらなのだろう。
最初の購入価格とトントンならまだしも、ホボホボ値下がりするよね。
(オーストラリアは値上がりしてるので投資対象とされている)


それ以外にも持ち家には様々なコストを負担しないとイケナイ。
例えば、物件管理費。アパートなんかだと結構な額の管理費が請求される。
それに住民税。オーストラリアは不動産保有者に対して住民税がかかる。


賃貸なら発生しないコストが持ち家になることで発生してしまうのだ。
(それらのコストは賃貸にも年間数%の家賃値上げで影響されるが)


でも、一番のネックは権利関係。
不動産ローンを組むと銀行側がガッチリ抵当権を押さえる。
つまり、ローンを支払い終えないと自分の持ち家じゃないのだ。
家を売却してローンが残れば負債として払い続けないとイケナイし。


考え方としてはこうだ!・・・と思う。


20年もの間、不動産ローンを支払って手に入るのはボロボロの家。
そのボロボロの家に価値があるかは市場次第。1億1千万円で売却できるならOKか。
だが、20年間分の投資機会を不動産ローンで失っている。


仮に賃貸なら計算上3000万円のキャッシュが20年後手元に残っているハズ。
運用の仕方で手元に残る金額も大きく変わるだろう。
考え方次第では最初の6年で3000万円が貯まる。
3000万円を14年間3%の複利で運用できれば4500万円。


持ち家か賃貸か。
この論争は一生終わらない。


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