20代からの不労所得

労働という名の「商品」を売るのは、収入と引き換えに人生を安く売るのと同じです。

2017 04/10

狙い目は、500~1000万円の物件

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photo by Bill


私が欲しい物件の価格帯は500~1000万円である。
実際に保有している物件も650万円くらいで購入した(手数料等込み)


どうして500~1000万円の価格帯を好むのか??
(本当は500~1500万としたいが、資金的な理由で上限を1000万円に設定)


それには3つの理由がある。(加藤ひろゆき先生の考えを参考)

1.ローンを組まずに購入できる価格帯であること

2.価格帯が低いので大手が参入してこない

3.フリーキャッシュ・フローが確保しやすい



条件を更に付け加えるなら500~1000万円の価格帯の戸建て、木造建築アパートが好ましい。
価格帯が安いので古い物件になりがちだが、その中でも築年数の浅い物件があれば尚GOOD👍
木造アパートなら部屋数が少ない方ほど私好みである♪



ローンを組まずに購入できる価格帯である

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photo by GotCredit


500~1000万円の物件であれば、頑張れば現金で購入できる額だと思う。
私もローンを組まずに物件購入は難しいと思っていたが、
案外探してみると利回りが高くて安い物件は存在する。


現金で物件を購入するメリット

・現金一括なら物件売値価格を値切れる可能性がある。
・取引が円滑にできる(ローンだと銀行員に色々説明しないといけない)
・ローンにかかる手数料等が省ける
・抵当権が設定されないので、担保として次回から融資が引ける可能性がある。



現金で物件を購入するデメリット

・購入資金を貯めるまで時間がかかる
・物件価格が高いと手が出せない
・現金が手元からなくなるので、何か生じた時に大変



そもそも私は社会的信用が皆無である。
そうなると現金で物件を購入する以外の方法はないね・・・。



北海道の木造アパートの物件は現金一括で購入しました。
現ナマの力なのか分からないが、物件売値価格より値切ることに成功です☆
(まぁ、値切られてもいいように、少し高めに売値を設定していたのでしょうが)



でも、ほんの数分の交渉だけで、想定家賃の半年分以上も値切れたんですよ。
ただでさえ不動産価格は高いです。言い値で不動産を購入するのはバカ者です。
ダメで元々くらいの感覚で値引き交渉に挑んでみましょう!!


交渉に失敗しても損はないけど、成功すれば利回りが上昇しますよ。

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私はローンを組んだ事がないので、手続きの大変さは正直分かりません。
(なのでローンに対する偏見が含まれているかもしれません)



公務員や有名企業のサラリーマンならともかく、
ごく一般のサラリーマンが不動産ローンを組むのは相当大変だと思います。
しかも、銀行側はリスクを極力回避するために、購入物件に抵当権を設定します。



ローン手続きの手数料、抵当権設定の手続き費用、購入後の金利支払い・・・。
ローンを組むだけで様々な手数料や費用が発生してしまいます。


そして、これらの費用は投資利回りを少なくしてしまいます。



価格帯が低いので大手が参入してこない

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photo by AICase


戦の基本は、誰もいない所を攻めることです。
敵の隙を攻め込めば、戦に勝つ確率は高まります。


でも、一番賢い戦いは、戦にすらしないことです!!



戦わなければ、負けるハズが一切ない。
コレすなわち最強なり☆


500~1000万円の価格帯の安い物件を大手企業がわざわざ購入しようしません。
なぜなら、手間がかかる割に、ロット(1回の取引金額)が少ないので儲からない。


例えば)1000万円の物件を購入して1200万円で転売するより、
1億の物件を購入して1億2000万円で売ったほうが利益額が大きい。




更に、ローンを組んで不動産を購入しようとするサラリーマンとも敵対しない。
彼らは、ローンで2000万~3000万円以上の物件を購入しようとするからだ。
(キャッシュ・フローを最大化しようとして、ローンの額も大きくなるんだと思う)


↑↑でも、値段の高い物件って鉄筋コンクリート造りとか多いから、
翌年の固定資産税の支払いで吐きそうになる人もいると思う。
ローンのご利用は計画的に


こんな具合に、500~1000万円の価格帯の物件はライバルが極端に少ない。
ライバルが少ないので買い手が付かず物件が安くなることもある。
交渉次第で自分が望む金額で物件が手に入るかもしれない。
(逆に自分が物件を売りたい時は、処分できないリスクもあるけどね)


キャッシュ・フローが確保しやすい

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photo by rankmedia


不動産投資はビジネスだ。
ビジネス故に「お金」をきちんと稼がないといけない。



大きな物件を保有していれば、何となくステータスが上がった気がする。
他人に自慢すれば、羨ましがられるかもしれない。


(私のような古臭い物件は自慢にすらならない)
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でも、いくら大きな物件を購入したからと言って、
入居者が0人で家賃0円だったら投資としては大失敗である。


ローンを目一杯引っ張って購入した物件でも、家賃-ローン支払いがマイナスなら意味がない。
いくら多くの家賃を稼いも、手元に現金が残らないのであればコレも投資として失敗だ。



いかに保有物件から多くのフリーキャッシュ・フローが稼げるかがポイントとなる。


私の感覚的なモノで恐縮だが、物件の価格が高くなるほど利回りが減る傾向にある。
おそらく築浅物件だったり、土地の担保価値が高いのが理由だと思う。



築浅の物件なら安心して長期間に渡って不動産を保有できるメリットがある。
土地の担保価値が高ければ、それだけで売るときにプラス評価できる。


だが、
これらは必ずしもフリーキャッシュ・フローを上げてくれるわけではない。


築浅物件は、入居者を呼び込むメリットになるかもしれないが、
古い物件でも入居者は入ってくれる。


何がより重要と言えば、築浅よりも家賃そのものの金額だ。
部屋と家賃が妥当であれば入居者は見つかる。


同じく土地が家賃を稼いでくれている訳ではない。
だったら土地が安くて、物件価格が安い方が投資物件として優秀だ。


私は、土地の価値が高い利回り5%の物件よりも、
土地の価値0だが利回り20%物件の方が魅力的に思える。


実際に、私が保有している物件の土地の価値はゼロに等しい。
その分だけ物件価格も安いからフリーキャッシュ・フローが確保しやすくなっている。


それに、上物の木造建物ですら築年数が24年を超えていたので価値が少ない。
古臭い物件を購入したがフリーキャッシュ・フローは今でも得られている。

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