20代からの不労所得

労働という名の「商品」を売るのは、収入と引き換えに人生を安く売るのと同じです。

2017 04/11

予想純利回りの計算方法

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photo by Ken


不動産投資における基本は、冷徹に利回り計算をすることである。
採算が合わないのに、見栄えが良いからという理由で新築を購入してはいけない。
新築の純利回りは5%前後。大家業として決して成り立たない。


これから不動産を購入しようとする方にアドバイスがある。
最低でも純利回り12%以上の物件を購入するよう心掛けてほしい。


純利回り12%以上あれば、キャッシュ・フローはマイナスになりにくい。
大家業として最低のラインが純利回り12%なんだと覚えればいい。



サイト「健美家」より 石川県ワンルーム想定利回り21%
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よく不動産サイトに想定利回りや表面利回り○○%!!と記載されていることがある。
この利回りの意味は、「満室だった場合の年間家賃÷物件購入価格」だ。


つまり、想定利回り表面利回りには、
不動産を購入する際の手数料や購入後の固定資産税等の支払い費用が含まれていない。


想定利回り&表面利回り≠手取りとして得られる利回り(純利回り)
初心者が陥りやすいミスなので気を付けてもらいたい。


そもそも不動産サイトや業者さんは、純利回りの記載しない。
なぜなら、純利回りを正確に計算することが大変だからだ。。
下手に純利回りと表記してしまうと、購入後のトラブルになるのも理由だろう。


藤山勇司式予想純利回り計算方法

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私は、いつも予想純利回りの計算をするときは藤山勇司式を使っている。
実際に北海道の物件を購入するときも最後の最後までコレで計算した。


藤山式は全然難しい計算を使わない。
中学校の数学が解けるレベルであれば誰でもマスターできる。


(例題)

あなたは不動産投資でアパートを購入しようと思っている。
そのアパートから月額9万5千円の家賃が得られると仮定する。
予想純利回り12%で物件を購入するには入手価格をいくらにすればいいか??


純収益
95,000円(1ヵ月)×12ヵ月(年間)=1,140,000円(年間想定家賃)
1,140,000円×80%(リスク)=912,000円

投資金額
912,000円÷目標利回り12%=760万円

入手価格
760万円÷(元金100%+諸経費8~10%)=約690万9000円~703万7000円

※リスクの表記は、固定資産税の支払い、物件管理費、空室のリスクなどを想定してディスカウントしたため。



式を簡略化すると・・・

9.5×12×0.8 / x(購入代金)×1.1 = 12%

91.2 / 1.1x = 0.12

91.2 = 0.132x

x=690.9090

(諸経費を8%と想定するなら1.08xとすればいい)


私の説明が下手なので理解できないかもしれない。
でも、私は、いつもこうやって計算している。
きちんと藤山式を学びたい人は本を買うことを勧める。


ちなみに藤山先生の専門は競売物件である。
健美家のコラムに競売物件について書かれていたことがある。
今でも読めるので、興味がある方は是非とも読んで頂きたい。



競売物件投資塾

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(私は健美家の回し者ではない。たまたま健美家が絡んでいるだけだ)


私もいつかの機会に競売物件に挑戦したいと考えている。
競売物件は安く買えるので、その分だけ高い利回りを期待することができる。
物件をいかに安く買えるかで、大家として成功できるか決まる。


まぁ、競売物件の入札に挑戦するとしたら、
セミリタイア生活に突入してからなんだろうね。




いつの話になることやら・・・。

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