20代からの不労所得

労働という名の「商品」を売るのは、収入と引き換えに人生を安く売るのと同じです。

2017 05/01

私の不動産投資法は時代遅れらしい・・・。

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photo by Chris Potter



今行っている行為が成功だったか失敗だったかは時間が証明してくれる。



クローズアップ現代で不動産投資がテーマとして扱われていました。
テーマは不動産投資でしたが、主に銀行側の融資に焦点が向かれていた感じでした。
ここ数年の間に多くの銀行が個人に高額融資を行っているとのこと。



個人は、その高額な融資を受けて不動産投資に乗り出している。
個人の正体は様々だが、ごく普通のサラリーマンでさえ不動産投資をしている。
巷では彼らのコトを「サラリーマン大家」と呼んでいる。
(元は藤山勇司先生が名付け親だと思います)



ごく普通のサラリーマンがローンを組んで不動産を購入する理由とは・・・。



クロ現のインタビューで答えていたサラリーマンの方々の答え

・将来的な資産運用の1つ
・子供たちの教育費の充填



将来的な資産運用の1つと答えていた人はカッコつけてますよね(苦笑)
私は、こうゆう人が大っ嫌いです。自分と向き合えてない感じが寒い。
普通に将来が不安で安定的な収入を確保したいと言った方が好感が持てます。



番組内では「サラリーマン大家」より上が存在する!?とありました。
サラリーマン大家より上の存在を「メガ大家」と呼ぶらしいです。
(なんてダサいネーミングセンスなんだ・・・)



「メガ大家」の具体的な条件は示されていませんでしたが、
年間家賃収入5000万円を超える必要はあるのでしょう。



インタビュに登場した「メガ大家」は年間家賃収入1億円超えです!!
銀行返済、固定資産税等を支払って残った手取りが約5000万円。



年間手取り5000万円よりも驚いたのが、不動産の総額ローン13億円!!



不労所得で年間5000万円もあれば、セミリタイアするには十分すぎる額でしょう。
ですが、頭の片隅にローン13億と思ってしまうと、5000万円ですら少なく感じます。
毎年5000万円を銀行に返済したとしても26年もかかるんですよ・・・。



この「メガ大家」さんの不動産投資の始まり
①1億1千万円の物件 全額フル・ローン
②5600万円の物件  9割以上ローン
----------------------------------------
総額13億円のローン



①と②から分かる通り、不動産購入資金の大半以上を銀行から借りています。
空室などのリスクを分散させるために、物件数でリスクヘッジをしたんだと思います。
そうやって増やした物件で年間手取り5000万円って感じですかね。



それにしても、この「メガ大家」さん正気なのか!?と疑いたくなります。
もっとも疑わしいのは銀行側なんですけどね・・・。



普通のテレビの視聴者だと年間手取り収入5千万円なんて嫉妬の対象です。
でも、この数字って瞬間風速みたいなモノで絶対的な数字じゃないんですよ。



時間が経つにつれて、建物が劣化して修繕費が増えます。
空室だって今後増えていくことでしょう。そうなれば家賃収入が減ります。
この辺りだときちんと想定して計算している人もいます。



でも、一番怖いリスクが想定外の出来事。
例えば、保有物件で起こる殺人事件、自殺・・・等々。
ヒドイ事件が起こってしまうと、入居者の多くが退去する可能性アリです。
物件の収益がなくなるばかりか、資産価値すら消えることがあるんです。



こういった確率は起こらないことが大半ですが、
起こってしまえば一発ゲーム・オーバーだってあり得ます。

気を付けたくても、、、ねぇ・・・・。



そういった理由で私は不動産投資で1棟を購入する場合、
戸数が極力少ない物件を選ぶようにしています。

そうすれば、不測の事態が起きても損失を最小に抑えることができます。



ローンを組んでドンドン物件を購入すれば、
家賃収入が増えるので何となく金持ちっぽく見えます。

特にキャッシュ・フロー重視だと余計そう感じます。



13億円も借りた「メガ大家」さんは、銀行側に上手く利用されている。
銀行は、リスクを全て大家に転換させて、担保やローン設定で損をしない。
最初のうちは、稼げているように見えるが、将来も同じように稼げる保証はない。



私が好きなロバート・キヨサキ氏の言葉

「良い借金だろうが悪い借金だろうが、
借金はすべて、弾を込めた銃と同じに扱わなければならない。」



借金は、自分を豊かにしてくれると同時に、
使い方を間違ってしまうと経済的損失すら負わされてしまう。



このメガ大家さんが利用したのは、
良い借金なのか悪い借金なのかは10年、20年後が証明してくれるはずです。

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