20代からの不労所得

労働という名の「商品」を売るのは、収入と引き換えに人生を安く売るのと同じです。

2017 05/01

所有する物件の総戸数は少ない方が好ましい

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photo by Toshihiro Oimatsu


個人的な不動産に対する価値観なのだが、
1棟の物件を購入するなら総戸数が少ない方が好ましい。




私の不動産投資法は時代遅れらしい・・・。」の記事でも少し触れたのだが、
保有物件が事件・事故に巻き込まれてしまった場合に、
総戸数が少なければ損失リスクを最小限に抑えることができる。




仮にフル・ローンを組んでトップの画像にあるような総戸数が多いマンションを購入したとする。
ローンのおかげで少ない資金で、より大きな物件が手に入ることができた。
マンションの総戸数が多いので、その分だけ家賃が多く得られるメリットがある。



空室対策の甲斐もあって順調に入居者が見つかり、安定した家賃が得られるようになった。
家賃からローンや費用を引いた残りが月々○○万円ある。いわゆるフリーキャッシュ・フローだ。
手元に残った○○万円は、いつでも自由に使うことができる。



「このままローンを組んで物件を増やしていけば、
数年後にはフリーキャッシュ・フローでセミリタイアができる・・・。」
そうぼんやりと考えていた。



だが、ある出来事によって状況が一変してしまう。



所有物件の1室で凶悪な殺人事件が起こってしまう。
これをきっかけに所有物件が事故物件になってしまったのだ。



「事故物件」は、
室内での殺人事件だけに限らない。自殺、孤独死なども含まれる。



入居者心理で考えると、
人が死んだ場所に住みたい思うだろうか?

一般的な人の答えは「NO」である。


私も絶対に住みたくない。
特に殺人や自殺のケースだと気分的にも無理である。



こうなると事件が起きてしまった1室は貸し出すことが難しくなる。
1室を失うのは年間数十万円を失うのと同じである。これはツライ。
さらに周りの入居者が退去してしまうコトだって考えられる。



月々○○万円のフリーキャッシュ・フローがジリジリ削られていく。
下手をすると事故をきかっけに損失すら抱えてしまうかもしれない。
そうなるとローンの返済が滞ってしまうだろう。



物件を手放そうにも事故物件の影響で売りたい価格で売ることができない。
右往左往している間にも月々の損失がドンドン拡大していく・・・。



もうダメだぁ・・・。
最後の手段である競売でマンションは売却。
だが、抵当権は銀行にあるので、あなたに一切の「お金」は入らない。



フリーキャッシュ・フローとは、いったい何だったのだろうか・・・?
そもそも何のために不動産投資をしようとしたのだろうか・・・?



手元に残ったものといえば莫大なローンの残債。
結局のところ、何も得ることができなかったのである。




これは極端な例かもしれないが、実際に似たようなコトが起きているらしい。
特に入居者が見つからず、空室が続きローンの返済ができず滞納するケース。




銀行で融資が受けられると、
サラリーマンたちは頑張って高額な物件を手に入れがちだ。



なぜなら彼らの最大の関心事は、
いかにフリーキャッシュ・フローを最大化できるか
だから。



そうなると5千万円~1億円の物件を狙うはずである。
必然的に1棟当たりの総戸数は多くなってくる。



投資家はメリットばかりでなく、
デメリットやリスクにも細心の注意を払わなければならない。




つまり、何が起きても対応できる状況でないと投資をしてはダメだ。
ローンが組めるからという理由で安易に不動産投資はイケナイ。



私は、安くてボロくて総戸数の少ない物件を手に入れる方が好きだ。
安いからローンの必要がない。返済のリスクも生じない。



仮に事故物件となってしまっても、
安いので諦めがつくし、損失を最小限に抑えることができるのだ。


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